Rimanendo sul tracciato delle garanzie imposte ex lege nel segmento delle costruzioni immobiliari, un altro pilastro della legge 210 del 2004 è costituito dalla garanzia comunemente definita “postuma decennale”. Questa imposizione legislativa trae a sua volta origine dall’art. 1669 del Codice Civile, che prescrive che il costruttore è responsabile nei confronti dell’acquirente per vizi di costruzione per ben dieci anni dal compimento dell’opera.

Collegata alla postuma decennale è la cosiddetta polizza C.A.R. (Constructor All Risk), polizza “tutti i rischi”, che tutela l’impresa e terzi nella fase di costruzione dell’immobile.

Ma se la C.A.R. non è obbligatoria e riguarda più strettamente l’attività di impresa, la postuma decennale è propedeutica allo stesso atto di compravendita dell’immobile. Infatti, è quasi universalmente praticato il concetto che gli studi notarili non registrano atti di compravendita immobiliare se non corredati dalla garanzia decennale postuma.

Altro curioso fenomeno è dato dal fatto che, sulla scia della postuma decennale per le nuove costruzioni, molti committenti richiedono la decennale postuma anche per lavori di ristrutturazione o per altri lavori che possono aver poco a che fare con la legge 210.

IL MERCATO

I garanti fisiologici di questa garanzia sono le Compagnie di Assicurazione.

Quasi ogni compagnia sul mercato è disponibile a fornire garanzie decennali postume, ma come sempre e giustamente le variabili sono diverse, tanto che a volte si entra in loop di domanda-offerta, con imbarazzanti ed economicamente infauste situazioni pratiche.

Il primo problema di mercato è costituito dal fatto che la stragrande maggioranza delle compagnie non garantisce la postuma decennale ai clienti che non hanno previamente sottoscritto una polizza C.A.R. Quindi, anche se la C.A.R. non è obbligatoria, diventa comunque necessaria.

Altro problema nasce dalla crisi di mercato che stiamo vivendo: immobili completati magari 3 anni fa devono essere assicurati oggi. Per motivi “strategici” molte compagnie non gradiscono questi rischi, anche se hanno erogato ab origine la polizza C.A.R.

Quindi, se il costruttore è ligio al diktat delle compagnie di assicurazione, stipula C.A.R. e postuma decennale nei tempi e modi richiesti dai garanti ed arriva a rogito; se non stipula la C.A.R. può trovare sul mercato alcune, poche, compagnie che offrono volentieri queste polizze a tassi di mercato; queste ultime compagnie non sono alla disperata ricerca di raccolta premi, ma sanno benissimo che il rischio è talmente basso ed i profitti talmente buoni che vale la pena di incamerare denari freschi a basso rischio.

Il costo di polizza (con tassi variabili intorno allo 0,35-0,40 % complessivo per tutta la durata decennale della garanzia base) viene assorbito dal Costruttore/Venditore.

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